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桂三力律師事務所張宏新律師為南寧市置地廣場寧汝超等21戶業主代理的代理詞

日期:2010-06-27     閱讀:3,890次

天线宝宝四肖中特期期准 www.iychj.com 尊敬的審判長、審判員: 
    桂三力律師事務所分別接受南寧市置地廣場寧某等21戶業主委托,指派我們代理寧某等21戶業主參與本案訴訟。現綜合全案,發表我們的代理意見如下: 
    一、被告海公司(化名)遲延交房,事實清楚,21戶業主作為原告分別訴請被告支付違約金,既有事實依據,也有法律依據。 
    1、被告違約事實客觀存在,應依法承擔違約責任。 
    在21戶業主作為原告分別訴海公司案中,原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第8條分別約定了2005年12月31日和2006年4月30日兩個具體的交房時間,但被告直到2007年3月31日才公告將房交付給原告,遲延交房時間最長的達1年零4個月。根據《民法通則》第106條規定:“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任?!畢勻?,被告逾期交房已構成違約,故應承擔相應的違約責任。 
    2、原告請求支付的違約金合法有據。 
    關于違約金的計算,雙方簽訂的《商品房買賣合同》第9條約定:“逾期超過180日后——買受人要求繼續履行合同的,合同繼續履行,自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金?!蔽夜逗賢ā返?14條規定:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法?!笨杉?,雙方關于違約金的約定,符合法律規定,被告應按合同約定的違約金計算方式分別向21戶業主支付其遲延交房的違約金。 
    二、被告對其遲延交房的抗辯理由,均不成立。 
    1、被告提供的南建質字【2005】56號、南建質字【2005】57號和南府辦【2006】171號等三份文件,均不能成為其延期交房的依據: 
    ①東盟博覽會、投資峰會和國際民歌節(即“兩會一節”)每年定期在南寧市召開,因 “兩會一節”而可能發生的短暫停工,系被告在訂立合同時應當并能夠考慮到的經營風險范疇,被告不能將其經營風險轉移給原告; 
    ②若因政府的三份文件導致停工并需要延期交房,根據雙方的約定,被告應將相關情況告知原告,方可據實延期,然而被告從未將政府下令停工的情況告知原告,故可推定為交房時間沒有因政府的文件而變更。 
    2、被告提供的《南寧市晴雨天氣實況》,也不能成為其延期交房的依據: 
    首先,我們對被告提供的這份《南寧市晴雨天氣實況》的真實性、合法性和關聯性均有異議。 
    這份《南寧市晴雨天氣實況》是由被告自行提供,而不是由法院依法調查得來的證據,我們對其內容及來源的真實性有異議。退一步而言,即便內容及其來源是真實的,其或許可以反映南寧轄區范圍內有降雨情況,但具體為南寧市的哪個城區降雨、降雨持續時間有多長,特別是置地廣場所在的興寧區是否在施工期內有降雨情況,都沒有具體反映;另外,這份證據從內容上看,屬于單位出具的書證,但卻沒有經辦人或法定代表人簽名或蓋章確認,不符合由單位出具書證的規定,因此該書證不具有合法性;再則,這份書證沒有具體說明哪些天屬于連續降雨并因此導致停工的情況發生,與被告主張的延期交房沒有關聯性。 
    其次,被告沒有就這份《南寧市晴雨天氣實況》提供證據證明降雨或者連續降雨構成其延期交房的不可抗力,并據實通知了原告。 
    《商品房買賣合同》第八條約定:“遭遇不可抗力,且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的,出賣人可據實予以延期?!薄逗賢ā返?18條規定:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明?!幣隕系腦級ê凸娑ㄋ得?,在發生不可抗力的情況下,被告應當將發生不可抗力的情況及時通知原告并向原告提供相關證明,方可據實延期;而事實上,被告從來沒有通知過原告有關施工期中發生不可抗力的事實,更沒有向原告提供發生了不可抗力的證明,所以,即便降雨或連續降雨構成不可抗力,但由于被告沒有履行相應的通知義務,故不能以此作為其延期交房的證據。 
    再次,我們認為,降雨或連續降雨均不構成不可抗力。 
    《合同法》第117條規定:“本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?!蔽頤僑銜?,降雨或連續降雨不符合不可抗力的構成要件,理由是: 
    ①降雨或連續降雨是可以預見的。下雨天氣為慣常天氣現象,作為開發商在進行房屋開發前,就應當結合氣象部門對未來天氣狀況的預測,合理地預計工期,以確保在約定交房日期前順利完工; 
    ②降雨或連續降雨不會導致停工,換句話說,降雨或連續降雨是可以避免停工并能克服的正常事件。因為,在通常情況下,即便連續降雨無法進行室外施工,也不會導致室內裝修停工。這是基本常理,無需原告舉證證明。 
    三、消防部門的整改建議不能成為被告拒裝防盜門的理由。 
    1、南寧市公安消防支隊給被告的復函,從內容上看,是南寧市消防部門給被告提出的一些建議,既然是建議,那么,就不是針對被告依法作出的具有強制力的具體行政行為,這就意味著:被告將約定的防盜門改為防火木門不是行政部門強制命令的結果,而是其偷工減料、擅自變更合同的結果。此外,復函提出的整改建議方案一:1#、2#、3#住宅門均設計為乙級防火門。從文字表述上看,“乙級防火門”并非 “乙級防火木門”,乙級防火門可以是木制的,也可以是鋼制的,鋼制的防火門可以同時具有防火和防盜功能,二者區別在于材質、功能和價格,鋼制的價格高于木制的價格。從這點來看,消防部門建議安裝的乙級防火門與雙方約定安裝的防盜門并不矛盾,防火防盜門在市面上早有銷售,被告完全可以在不違反約定的情況下,給原告安裝具有乙級防火功能的防盜門,這樣既符合消防部門的建議方案,也不違背原被告之間的約定。 
    2、根據我國《合同法》第77條關于“當事人協商一致,可以變更合同”的規定,我們認為,原合同約定被告安裝的是防盜門,而被告在沒有與原告協商變更合同條款的情況下,便擅自將合同約定的防盜門變更安裝為防火木門,這顯然已違反合同的約定?!逗賢ā返?07條規定:“當事人一方不履行合同或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。現原告請求被告拆除其擅自安裝的防火木門并安裝為雙方約定的防盜門,顯然是請求被告繼續履行合同的約定,理應得到法院的支持。 
    3、若被告堅持選擇方案一安裝防火門,那么,在此情況下,我們認為,被告要么按約定給原告安裝鋼制的防火防盜門,要么給原告以合理的補償,這才符合合同的約定,也才體現合同的公平原則。 
    綜上所述,我們認為,原告的訴訟請求既有事實依據,亦有相應的法律依據,應當得到法院的支持;而被告提出遲延交房和安裝防火木門的抗辯理由,均因其未能提供合法有效的證據予以佐證而不能成立,依法不應得到法院的支持。 
    以上意見,請合議庭予以充分考慮并采納。謝謝! 
    

                              代理人:桂三力律師事務所 
                              張宏新   律師 
                              羅次偉   律師 
                             二00七年六月二十一日

(該代理詞6月25日發表于廣西《法治快報》第五版上)